Entrevistamos al abogado Radamés Marini, presidente de la Unión Argentina de Inquilinos

“Esto no se resuelve si el estado no gasta plata”

¿Usted piensa que en este momento la inflación está liderada por los alquileres?
“Los alquileres siempre han estado por encima de la media de la inflación. En el año 2006 terminó con el 33% arriba de la media de la inflación. En el mes de febrero de este año cuadruplicó la media de la inflación. Y en el mes de marzo hizo dos veces y media la media de inflación. De cualquier manera los sueldos, como no llegan a compensar la inflación son dos variables que se van alejando permanentemente. Es decir, cada vez está más lejos la posibilidad de pagar la renta del alquiler desde el ingreso desde donde hay que pagarlo. Esto necesitaría una moderación, que no existe, por parte del estado. Pero el estado es absoluta y totalmente desaprensivo al declarar inexistente este problema. No le preocupa.
    Nosotros hemos pedido la creación de un servicio de conciliación locativa para tener un lugar donde podamos discutir con los propietarios. Hemos planteado la creación de un fideicomiso de garantía. Hemos pedido el registro de los contratos de alquiler. Hemos pedido la moderación de la renta inmobiliaria. Si la renta financiera se controlara no pasaría lo que está pasando. Fijate que una tarjeta de crédito no puede poner todos los gastos que se le da la gana, ni cobrar los intereses que se le da la gana porque se la regula; si no es usurario. Bueno, con la renta inmobiliaria pasa lo mismo, pero no se regula. La renta inmobiliaria no puede pagarse porque va creciendo exponencialmente a voluntad de los propietarios de bienes de renta que además están parados arriba de la manguera. Es decir, no largan los inmuebles si no es por un determinado precio. Esto ha creado un cuello de botella monstruoso donde la gente se vuelve loca, es explotada, le alquilan cosas que no están en condiciones…
     Esto necesita una actitud del estado. Soluciones hay muchas. En el mundo esto pasa, no es un problema sólo de acá. Sólo que en el mundo este problema está controlado. En Europa se subsidia al inquilino, cuando lo necesita. En Estados Unidos se subsidia la oferta, o sea, el tipo que construye dentro de un plan determinado viviendas para locaciones asume un compromiso de tener una determinada renta; entonces, les desgravan todo. En todos lados hay una solución, sólo que hay que tener la voluntad de encontrarla.
Lo que pedimos es el contralor de la renta que existe en Estados Unidos. El contralor no solamente analiza el valor de la renta sino que también cómo se presta la locación. Nosotros estamos en el absurdo de que nos alquilan cualquier cosa porque estamos desesperados. Lo vemos bien, está recién pintado pero en cuanto me voy a bañar el termotanque no anda. El dueño nos dice «llame al plomero». Éste viene y nos dice «pero esto está obsoleto, hace treinta años que hay que cambiarlo». Y el propietario dice «cámbielo». Pero el termotanque es del propietario y si seguimos la discusión dentro de los parámetros legales estoy dos años sin bañarme, así que, ¿cómo termina esta historia? Yo termino comprando un termotanque, lo pongo y veo cuánto le puedo descontar de eso al propietario. ¡Pero esta forma de vida no tiene ni pie ni cabeza! Se están rompiendo relaciones locativas de diez y de quince años. Yo parto de la base de que si una persona ha estado tanto tiempo alquilando no habrá sido un desastre porque si no le habrían dado una patada en el traste hace no sé cuánto tiempo. Pero hoy la avaricia, el afán de la renta, ha hecho que se rompan esas relaciones. Pero es idiota, porque no sabe el propietario qué va a pasar. Está perdiendo una relación de años por una nueva con alguien desconocido y que puede terminar con un desastre. Esto es producto de la avaricia ciega.”

¿Usted considera que hay algún tipo de burbuja inmobiliaria como pasó en España?
“Ha habido, pero se está achatando. Ha habido una burbuja inmobiliaria.”

De algún modo, a la larga, ¿no ve complicado sostener en el tiempo el tema de los alquileres tan altos? Porque no va a haber quien los alquile…
“No, porque se generan modalidades. Por un lado se están cooperativizando los inquilinos. Se juntan familias y alquilan departamentos más grandes. Y si no el que está con tres dormitorios sigue pagando lo mismo en uno de dos dormitorios y el que estaba en dos va a uno de uno.”

¿No le ve un panorama positivo?
“No, yo veo una degradación.
   ”He tenido discusiones con académicos en universidades y alguna vez alguien me ha dicho «ustedes lo que quieren es que el propietario no gane plata». Pero yo sí quiero que gane plata. Pero tiene que tener un margen. Cualquier inversor cuando algo no le rinde cambia de inversión. Acá al contrario se mata al inquilino para extraerle lo que no da el mercado. Los propietarios no venden porque ganan plata. Todos los gastos se los banca el inquilino; encima, ganan plata. Pero además al momento de venderlo nadie le da la plata que el propietario dice que vale. Porque acá todos los inmuebles tienen un piso de mil quinientos dólares el metro. A ver si a mí me dan acá mil quinientos dólares por esto [oficina céntrica, renovada, linda con madera a la vista]. La gente está loca. Esto vale setecientos cincuenta pesos el metro, si lo voy a vender. Esta es la historia, la burbuja es de acá [señala la cabeza].
   ”He estado en programas de televisión donde la gente llama. Una mujer dice «vivo en Villa del Parque, imagínese, todos los vecinos aumentan, así que yo tendría que aumentar». [Risas] Yo tengo una relación personal con el inquilino y tengo que tener en cuenta sus posibilidades de acuerdo con sus ingresos. ¿¡Porque todos aumentan, yo tengo que aumentar también!? Pero yo tengo que valorizar si a quien le alquilo es una persona responsable, si me está cuidando el inmueble, cuidar la relación, etcétera.”

¿Usted piensa que hay un abuso de parte de los propietarios?
“Lo que hay es avaricia. Y la avaricia ciega al raciocinio, entonces la gente no razona. Pero todo esto genera un resentimiento que muchas veces termina en que el inquilino desmantela la casa. Y eso no es una buena solución. La gente está muy desesperada, mal tratada por las inmobiliarias. Éstas vienen cobrando dos comisiones. No hay una norma que regule la comisión, pero históricamente siempre ha sido el 5% del valor del contrato. Pero ahora le cobran al inquilino la de él mismo y la del propietario: Porque van al propietario y le dicen: «para colocar el departamento no le cobro comisión». Pero se la sacan al inquilino. Son todos abusos.
   ”Una vuelta una mujer que llamó me comentó que de 550 pesos que estaba pagando le subían a 1.300. ¡Pero cómo le van a subir así! Ella contaba que había pagado todo regularmente, siempre en término. Es una extorsión, porque el propietario pone una cifra y entonces yo tengo que analizar si llego a esa cifra, aun achicando otros gastos, que es un desastre. Si no puedo pagarla y me tengo que mudar es otro desastre también. Porque tengo que pagar las intervenciones de los intermediarios, la mudanza, todo lo que el cambio que una mudanza implica como desarraigarme para irme a otra parte.”

¿Usted piensa que el estado podría hacer otras acciones aparte de las por ustedes propuestas? Pienso en Suecia, donde el estado edificó convirtiéndose así en el mayor propietario para alquileres.
“Acá la mayor transformación que se produjo de inquilinos a propietarios la hizo Perón en el año ´55, con el Banco Hipotecario Nacional de verdad. Yo trabajé ahí, así que lo conozco. Financiaba el ciento por ciento del valor del inmueble a treinta años con intereses bajísimos. Eso produjo una transformación social importantísima en el país con lo cual hoy el setenta por ciento (70%) de las viviendas de la Capital están en manos de sus propietarios. Y en la provincia de Buenos Aires el ochenta por ciento (80%). Eso es inédito en el resto de América latina donde los propietarios son los menos y los que no son propietarios son los más.
     ”Pero, ¿qué pasó? El banco se descapitalizó en el tiempo. ¿Por qué? Por razones de inflación, política, etcétera, se fue descapitalizando y no logró mantener un capital de giro. Desde el punto de vista económico no fue muy logrado. Pero produjo un efecto social mucho más importante que eso. ¿Cuál es la conclusión? Esto no se resuelve si el estado no gasta plata.
   ”El tema de los recientes créditos fue un fiasco. El estado puede invertir plata en subsidiar la tasa o intervenir subsidiando la diferencia entre lo que cobra el banco y lo que puede pagar el inquilino.
   ”El negocio inmobiliario mata a los inquilinos. Mata una forma de vida. El tipo desplazado se verá en dificultades para entrar a otro lado. Esto no se resuelve si no hay movilización. Pero el inquilino es muy remiso porque está vencido interiormente. Baja la cabeza y si no puede en un lugar va a otro. Acá hay que movilizar. Yo propongo cadenas de mails a los funcionarios. Preguntarles directamente qué proponen para este tema, ya que están en campaña.”

He escuchado de lugares donde el propietario no puede sacarse de encima a inquilinos que no pagan y además destruyen…
“Ahora con el desalojo express se desaloja mediante una garantía del propietario y el inquilino tiene que seguir el juicio desde afuera. Pero, ¿qué va a hacer desde afuera? Una vez en la calle el inquilino se tiene que matar para cobijar a su familia, no para estar siguiendo ningún juicio. El sistema en general no tiene sensibilidad frente a este problema. Acá se habla mucho de los derechos humanos y el hábitat, el techo, es un derecho humano que está consagrado en la Declaración de Derechos Humanos del ´48 y está incorporado en nuestra Constitución a partir del ´94. O sea está garantizado por la Constitución, tenemos derecho a exigir y el estado la obligación de cumplir. Pero la justicia no termina de entender esto. Éste es el tema. La gente puede vivir sin carne, pero no sin techo. Incluso hay muchos que propician el ser vegetarianos, pero el techo es la base de la familia. En principio el estado tiene que tener la voluntad de hacer algo.”

R.S.

Revista El Abasto, n° 87, mayo, 2007.