El legislador porteño Matías Barroetaveña (Frente de Todos) presentó un proyecto de Ley para autorizar al Poder Ejecutivo “a constituir un Fondo Fiduciario para el Incremento de la Vivienda para Alquiler, en adelante FONIVA, conformado mediante el aporte de fondos públicos y privados, con los alcances y limitaciones establecidos en la presente ley y su reglamentación en el marco de la regulación al respecto que plantea el Código Civil y Comercial de la Nación”.
“El FONIVA y los fideicomisos que en el marco del mismo se establezcan, tendrán por objeto la construcción de unidades de vivienda para satisfacer únicamente la oferta de alquiler permanente en la Ciudad de Buenos Aires, estimulando e incentivando la participación público-privada, en las formas y condiciones que establezca la presente ley. El FONIVA podrá establecer la cantidad de fideicomisos que se requieran de acuerdo a los proyectos y desarrollos urbanísticos que se desarrollen, apuntando a generar oferta en cada una de las Comunas de la Ciudad de Buenos Aires”, explica la propuesta de Ley.
Se considerarán usuarios de las unidades de vivienda construidas por la operatoria que crea la presente ley aquellas personas humanas mayores de 18 años que no tengan ingresos superiores a 5 (CINCO) salarios mínimos vital y móvil, hayan residido durante los últimos dos (2) años en la Ciudad de Buenos Aires y no ejerzan derechos reales sobre ningún bien inmueble”, plantea la propuesta.
“La autoridad de aplicación dará prioridad en calidad de usuarios para el acceso a las unidades de vivienda que se construyan en el marco de la presente ley, en el siguiente orden, a las personas humanas: a) Que requieran de un tipo de vivienda adecuada debido al estado de salud crítica de alguno de sus integrantes. b) Que sean víctimas de violencia de género y requieran de una solución habitacional para superar dicha situación. c) Que pertenezcan a familias en las cuales algún integrante sufra alguna discapacidad. d) Que tengan hijas, hijos o menores a cargo”, se agrega.
Además, la defensa del proyecto de Ley analiza la situación del acceso a la vivienda: “Creemos que la situación de los alquileres debemos analizarla encadenada a los procesos que se vienen desarrollando durante los últimos años en el mercado de suelo y vivienda y las políticas urbanas aplicadas. En la Ciudad de Buenos Aires, desde la posconvertibilidad, se ha profundizado una tendencia al desarrollo y construcción de vivienda como reserva de valor, generando un fuerte aumento del precio del suelo y los inmuebles en dólares y miles de viviendas ociosas”.
“Mientras en la década 2011-2021 se construyeron 10.206.634 m2 nuevos en la Ciudad de Buenos Aires, se ha profundizado el deterioro de todos los indicadores relacionados con la situación habitacional. En un estudio reciente del Centro de Estudios Metropolitanos (2021) se estima que aproximadamente el 13,9% de los habitantes de la Ciudad de Buenos Aires se encuentran en una situación crítica (428.141 personas)”.
“En este marco, donde el mercado inmobiliario construyó en su gran mayoría vivienda suntuosa como reserva de valor en zonas de alta demanda (comunas 14, 13, 12, 6 y 1), -proceso intensificado luego de la sanción del Nuevo Código Urbanístico – la oferta posee un desacople no sólo cuantitativo sino también cualitativo con la demanda de alquiler. Al mismo tiempo, también el avance de procesos de recualificación y turistificación elevó el precio del suelo, empujando a muchos inquilinos al mercado de alquileres de zonas más periféricas de la Ciudad y la Región Metropolitana o al mercado informal”.
“Una de las cuestiones importantes a tener en cuenta es la proliferación de un mercado de alquileres temporales o turísticos, el mismo significa un cambio en el uso de los inmuebles, de viviendas residenciales a turísticas, impactando sobre la oferta y el precio de los alquileres. Un informe reciente del Centro de Estudios Metropolitano (2023) señala que más de 15.000 propiedades en la Ciudad de Buenos Aires que podrían abastecer la oferta de alquileres permanentes han sido desplazadas hacia el mercado de alquileres temporarios. En 2019 esta misma estimación se encontraba en las 9.338 unidades, de manera tal que sólo en cuatro años -y con una pandemia de por medio- creció 62%”.
“Sobre este funcionamiento del mercado de suelo y vivienda en la CABA durante los últimos años se agregan cuestiones más coyunturales. Una de ellas está relacionada con las fuertes devaluaciones del tipo de cambio producidas a partir del año 2018, que impactaron fuertemente sobre todas las variables macroeconómicas, pero que en un mercado que mantiene dolarizado el precio de los inmuebles, significa un efecto devastador sobre el precio del alquiler a mediano plazo, ya que los contratos se van renovando en el tiempo”, se destaca.
“Otro elemento que resulta fundamental es preguntarnos qué tipo de políticas ha venido llevando adelante el Estado en este contexto. Sin agotar la caracterización, las gestiones de Mauricio Macri (2007-2015) y también las de Horacio Rodríguez Larreta (2015-2022) en términos de política urbana han tenido ciertos supuestos que se han mantenido a lo largo de la última década y media. Básicamente se trata de una baja performance de la política habitacional y gran eficacia en la generación de posibilidades de negocios al capital inmobiliario concentrado. Esta cuestión se expresa claramente en la fuerte separación entre las áreas de planeamiento, desarrollo urbano y espacio público y las dedicadas a la formulación de políticas de vivienda, las cuales han sido caracterizadas por su desarticulación y rearticulación institucional, la baja o sub-ejecución presupuestaria e intervenciones de carácter focalizado en situaciones de extrema vulnerabilidad”, advierte el legislador.
“Entonces, tenemos por un lado una demanda insatisfecha, la cual no alcanza ni en cantidad ni en precios a ser saciada y, por otro lado, un crecimiento exponencial en la cantidad de inmuebles existentes pero que, o no se encuentran disponibles para alquiler permanente o lo hacen a un precio excesivamente elevado en relación a los ingresos de los potenciales inquilinos. Este cuadro de situación se complementa con un Estado que deja en manos del mercado qué se construye, para quien y dónde”, fundamenta el proyecto.
J.C.
